Маткапитал тормозит ипотеку

  • по admin
  • 06.07.2018
  • Comments Off

>

Ставки по ипотечному кредитованию могут возрасти из-за действий органов опеки

В настоящее время при рефинансировании ипотеки, которая была оформлена с использованием средств маткапитала, накопился целый ряд нерешённых проблем. Главная опасность, которая ожидает рынок, — это невозможность дальнейшего снижения ставок из-за действий органов опеки.

С соответствующим письмом на имя столичного градоначальника Сергея Собянина и генерального прокурора Юрия Чайки обратился президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

По его словам, в АРБ стали стучаться финансовые организации из-за проблем при рефинансировании кредитов, предоставленных с использованием семейного капитала. Особо подчёркивается, что обусловлены они практикой органов опеки и попечительства Москвы.

Так, чтобы снизить расходы, некоторые семьи находят более выгодные ипотечные предложения, думая, что новый кредит можно будет использовать для досрочного погашение ранее взятого.

Однако при оформлении ипотечного кредита в общую собственность семьи (в том числе и детей) с использованием маткапитала жильё оформляется в залог. Согласно правилам, залог имущества несовершеннолетних возможен лишь при предварительном разрешении со стороны опеки и попечительства. Но залог недвижимости при маткапитале оформляется в специальном порядке. В этой связи для заключения договора залога разрешения опеки и попечительства не требуется.

Однако в случае рефинансирования ипотеки, когда возврат первоначального кредита осуществляется за счёт получения нового кредита, происходит снятие обременения.

Далее оформляется право собственности (в том числе и на несовершеннолетних). Но если граждане получили новый кредит для рефинансирования, то маткапитал, получается, уже использован, и правило о возникновении ипотеки в силу закона не применяется.

А ставки-то растут

ТАСС/ Кирилл Кухмарь

На практике же органы опеки и попечительства указанного разрешения могут и не выдать, ведь формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. А взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров опекой не учитывается.

Получается такая ситуация, при которой кредитные организации остаются без обеспечения выданного им кредита. Стало быть, они вынуждены повышать процентные ставки, а задача снижения финансовой нагрузки на семью при ипотеке с несовершеннолетними не решается.

Если говорить о том, что сложившаяся ситуация может снизить доступность ипотеки для молодых семей, то для тех, кто получает кредит впервые, такого нет. Смысл в следующем: при рефинансировании уже выданного кредита, который был с учётом маткапитала, сейчас есть более низкие ставки. Клиенты просто переоформляют его под новую ставку в другом банке или в этом же, но требуется, соответственно, согласие органов опеки. Здесь речь идёт о том, если молодая семья берёт маткапитал и получает кредит, то идут требования в силу закона при оформлении кредита, поэтому сложностей не возникает. А вот на новые кредиты это влиять не должно.

Как всё решить?

Однако как может разрешиться сложившаяся ситуация? Пока письма были направлены к мэру Москвы и генпрокурору. Не исключено, что органы опеки попросту неправильно толкуют закон. Они должны, в принципе, своё согласие дать, т.к. здесь банки ничего предосудительного не делают и их согласие формально требуется, чтобы финансовая организация не попадала под дополнительное резервирование.

Кроме того, проблему можно решить, если согласие органов опеки будет получено заранее в пользу нового кредитора с аргументацией данного действия уменьшением ежемесячного платежа и, как следствие, улучшением условий для содержания ребёнка.

Global Look Press/Nikolay Gyngazov

Между тем прокуратура может определить факты заключения сделок без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. А это является основой для судебного иска об оспаривании сделки или даже привлечении владельцев маткапитала к уголовной ответственности.

Примечательно, что аналогичные риски возникают не только по продуктам рефинансирования, но и по всем последующим сделкам с жилой недвижимостью, если в её погашении использовались средства маткапитала (купля-продажа квартиры, в которой члены семьи не наделены долями, оформление такой квартиры в залог по кредитным обязательствам). 

Банки же тщательно рассматривают такие заявления и принимают решения индивидуально по каждой заявке на рефинансирование кредита, по которой проводилось погашение за счёт средств семейного капитала.

Напомним, что по итогам прошлого года по программе маткапитала было выплачено 2,04 трлн рублей, при этом 1,88 трлн пошли на улучшение жилищных условий.

Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку: 

Мы такие сигналы в Госдуме не получали. То, что сейчас появилось в прессе, требует изучения и анализа. Если есть какие-то проблемы, то попробуем их урегулировать. Допускаем, что это можно было бы решить на уровне правительственного решения, либо разъяснения опекунским организациям, чтобы они действовали с большим пониманием к просьбам граждан, которые хотят рефинансировать ипотечный кредит. Надо изучить, требует ли это какие-то законодательные поправки. Я допускаю, либо бюрократические какие-то сложности возникают, либо какие-то риски могут быть тоже. Скажем так: недобросовестное использование материнского капитала. Я это допускаю, но утверждать не могу.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков: 

Если вы хотите переоформить и реструктуризировать кредит при использовании материнского капитала в другом банке под более низкую процентную ставку, то финучреждение потребует с вас согласия органов опеки. А тут его уже органы опеки формально не дают, хотя здесь нет никакого законного основания не давать своё согласие. Из-за того, когда кредит брался в первый раз по маткапиталу, это было связано с органами опеки в виду того, что маткапитал использовался с их согласия под ипотеку. Вам его оформили в силу закона. Это было оформлено в качестве обеспечения и теперь вы хотите переоформить в другом банке. Вам говорят, что нужно согласие органов опеки, так как они давали согласие в процессе выдачи кредита. Органы опеки говорят: «Нет. Вы оформляете кредит, и мы согласие не дадим». Получается, что в этом случае низкая ставка не получится, ибо тот банк, без наличия соответствующего согласия, рефинансирование этого кредита не сделает. Он должен будет его оформлять без обеспечения, а эта ставка, безусловно, получается куда выше. Мы обратились в Москву, потому что банки, которые нам сообщали об инцидентах, имеют проблемы на московском рынке. Если мы решим этот вопрос на уровне Москвы, то другие регионы будут ориентироваться на неё. 

Алексей Юферов, заместитель гендиректора юридической компании «Вектор права»:

Господдержка в виде маткапитала — это востребованная мера социальной помощи семьям с детьми. Наиболее распространенным способом распоряжения им является улучшение жилищных условий. Используя маткапитал, владельцы недвижимости подписывают обязательство о том, что после снятия обременения с квартиры, они обязуются выделить долю в ней в пользу детей. Соответственно, в момент рефинансирования возникает несколько регистрационных действий — снятие обременения кредитором, чей кредит погашается и наложение обременения банком, рефинансирующим кредит. Несмотря на то, что на практике снятие и наложение обременения происходят в один день, без предоставления согласия на совершения указанной сделки органами опеки и попечительства, проведение указанной сделки, будет противоречить закону. Указанную проблему можно решить, заранее получая согласие органов опеки на обременение квартиры в пользу нового кредитора. Прокуратурой же, в рамках надзора за законностью при осуществлении мероприятий проекта «материнский капитал» могут быть выявлены факты совершения сделок без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства, что, в свою очередь, может повлечь судебный иск об оспаривании совершенных сделок и привлечение владельцев сертификата к уголовной ответственности. Поскольку именно банк, котором рефинансируется ипотечный кредит, заинтересован в том, что заключённая сделка не была оспорена, полагаем, что именно ему следует максимально чётко определить процедуры выявления случаев, когда необходимо получение согласия органов опеки и контроля над его получением заемщиками.

Елена Ковырзина, директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют Банка: 

В течении шести месяцев после погашения ипотечного кредита, в т.ч. на погашение которого направлялись средства маткапитала, собственник квартиры должен в обязательном порядке наделить супруга и детей с определением размера долей по соглашению. При этом, т.к. определение размера долей осуществляется по соглашению, заёмщик может значительно увеличить доли детей. Наделение долями детей в квартире будет препятствием для обращения взыскания на заложенное имущество, т.к. проведение сделок с недвижимостью, где собственниками являются несовершеннолетние, требует согласия органов опеки и попечительства. При наличии залогодателя — несовершеннолетнего ребёнка суд также может отказать в обращении взыскания на недвижимое имущество. При этом отсутствие оформленного права собственности на доли детей в квартире, приобретённой с использованием средств маткапитала, означает, что наличие таких долей предполагается (но они еще не выделены). На распоряжение квартирой (т.е. на передачу в залог), требуется согласие органов опеки, в противном случае, сделка будет признана недействительной, как не соответствующей требованиям закона. В целях уточнения использования средств маткапитала банки запрашивают письменное подтверждение заемщика об использовании семейного капитала в погашении по первоначальному кредитному договору. 

Источник: news.ru